Le logement du micro-entrepreneur peut-il devenir son local professionnel ?

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Le logement du micro-entrepreneur peut-il devenir son local professionnel ?

C’est une ques­tion impor­tante que le micro-entre­pre­neur doit se poser lors de son ins­tal­la­tion : est-il pos­sible d’utiliser son loge­ment pour y exer­cer son acti­vité pro­fes­sion­nelle ?

C’est tout à fait pos­sible mais des démarches admi­nis­tra­tives vont être néces­saires pour décla­rer un chan­ge­ment d’usage ou de des­ti­na­tion de son habi­ta­tion.

L’UPSME fait un point sur cette situa­tion qui paraît presque nor­male tant elle est deve­nue banale et qui pour­tant ne l’est pas.

Pour bien com­prendre le pro­blème de l’adresse d’une micro-entre­prise, il faut dis­tin­guer les notions de siège social et de local pro­fes­sion­nel, tout en sachant que les deux peuvent se confondre dans une seule et même adresse : celle du local d’habitation du micro-entre­pre­neur.

Le siège social cor­res­pond à la domi­ci­lia­tion juri­dique de la micro-entre­prise. Et à la ques­tion de savoir si le micro-entre­pre­neur avait le droit de domi­ci­lier son entre­prise chez lui, le légis­la­teur s’est occupé d’y appor­ter une réponse claire et défi­ni­tive avec la loi de la moder­ni­sa­tion de l’économie de 2008.

Depuis le 1er jan­vier 2009, le micro-entre­pre­neur, en sa qua­lité de per­sonne phy­sique, peut, à titre exclu­sif d’adresse de l’entreprise (le siège social) décla­rer celle de son local d’habitation. Cette décla­ra­tion n’entraîne pas de chan­ge­ment d’affectation des locaux.

Il reste donc à régler la ques­tion de la domi­ci­lia­tion de l’activité pro­fes­sion­nelle. Deux solu­tions s’offrent au micro-entre­pre­neur : à son domi­cile per­son­nel ou à une adresse pro­fes­sion­nelle cor­res­pon­dante à un local bien dis­tinct de son habi­ta­tion per­son­nelle.

Si le micro-entre­pre­neur décide de domi­ci­lier l’exercice de son acti­vité à l’adresse de son loge­ment per­son­nel, inter­vient alors ce que l’on va appe­ler un chan­ge­ment d’usage ou de des­ti­na­tion du bâti­ment. Dans ce cas, le micro-entre­pre­neur ne pourra pas échap­per à des démarches admi­nis­tra­tives.

Le micro-entrepreneur transforme son habitation (une partie) en local professionnel

Toutes les caté­go­ries de loge­ment sont concer­nés, y com­pris les loge­ments-foyers, loges de gar­dien, chambres de ser­vice, loge­ments de fonc­tion, loge­ments inclus dans un bail com­mer­cial et les loge­ments meu­blés

Le micro-entre­pre­neur va devoir effec­tuer des démarches pour obte­nir l’autorisation du maire de la com­mune où il réside uni­que­ment dans les cas sui­vants (Articles L.631–7 et L.631–7-2 du Code de la construc­tion et de l’habitation) :

  • le loge­ment est sur une com­mune de plus de 200 000 habi­tants et sur celles situées dans les dépar­te­ments des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), à l’exception de ceux situés dans des zones franches urbaines (ZFU).
Le logement du micro-entrepreneur peut-il devenir son local professionnel ?

C’est le Maire de la com­mune qui déli­vrera cette auto­ri­sa­tion de modi­fi­ca­tion d’usage, sous réserve que :

  • le contrat de bail ou le règle­ment de copro­priété ne com­porte aucune sti­pu­la­tion contraire à l’exercice d’une acti­vité pro­fes­sion­nelle même com­mer­ciale,
  • le micro-entre­pre­neur a la par­faite jouis­sance de son habi­ta­tion qu’il uti­lise à titre de rési­dence prin­ci­pale,
  • l’activité exer­cée n’entraîne aucune nui­sance ni dan­ger pour le voi­si­nage et qu’elle ne com­porte aucun désordre pour le bâti.

En revanche, aucune démarche ne sera néces­saire et l’activité pro­fes­sion­nelle pos­sible dès lors que :

  • le loge­ment se situe dans une com­mune de moins de 200 000 habi­tants,
  • le loge­ment est uti­lisé à titre de rési­dence prin­ci­pale,
  • l’activité du micro-entre­pre­neur ne consiste à rece­voir aucune clien­tèle ni mar­chan­dise sauf si le loge­ment est situé au rez-de-chaus­sée de l’habitation,
  • l’activité exer­cée n’entraîne aucune nui­sance ni dan­ger pour le voi­si­nage et qu’elle ne com­porte aucun désordre pour le bâti.

Quelles sont les démarches à effectuer ?

Auprès de la mairie de la commune

Les démarches seront dif­fé­rentes selon que le micro-entre­pre­neur sou­haite effec­tuer un chan­ge­ment d’usage ou un chan­ge­ment de des­ti­na­tion de son local d’habitation.

  • Le chan­ge­ment d’usage est accor­dée à la per­sonne (micro-entre­pre­neur) qui occupe le bâti­ment. Il est accordé à titre pro­vi­soire (pour la durée d’occupation) et à titre per­son­nel. Cela veut donc tout sim­ple­ment dire que lorsque le micro-entre­pre­neur quitte son loge­ment, celui-ci rede­vient auto­ma­ti­que­ment un local d’habitation exclu­si­ve­ment.
  • Le chan­ge­ment de des­ti­na­tion est accordé au bâti­ment lui-même qui va consis­ter à le faire pas­ser d’un type de construc­tion à un autre. Par exemple d’une habi­ta­tion en local pro­fes­sion­nel ou vice et versa. Ce chan­ge­ment devient défi­ni­tif au regard des règles de l’urbanisme.

Dans le cas d’un appar­te­ment, que ce soit pour un chan­ge­ment de des­ti­na­tion ou d’usage, le micro-entre­pre­neur devra obli­ga­toi­re­ment deman­der l’accord de la copro­priété ou, s’il est loca­taire, l’accord du bailleur (lui-même devant deman­der l’accord de la copro­priété).

Dans les deux cas (chan­ge­ment d’usage ou de des­ti­na­tion) la demande d’autorisation est à faire auprès de la mai­rie de la com­mune concer­née. Le micro-entre­pre­neur aura à rem­plir un imprimé spé­ci­fique, accom­pa­gné de pièces jus­ti­fi­ca­tives.

Il est pro­bable qu’à cette occa­sion, la mai­rie sou­lève la ques­tion de l’accessibilité aux per­sonnes han­di­ca­pées. Un article sur ce pro­blème est à votre dis­po­si­tion ici.

Pour le chan­ge­ment de des­ti­na­tion, qui relève du Code de l’urbanisme, si la modi­fi­ca­tion s’effectue sans tra­vaux ou avec des tra­vaux d’intérieur légers, seule une décla­ra­tion préa­lable sera exi­gée. En revanche, si la modi­fi­ca­tion porte sur des tra­vaux créant plus de 20 m² de sur­face de plan­cher, ou modi­fiant les struc­tures por­teuses ou la façade de l’immeuble, un per­mis de construire sera néces­saire.

La décla­ra­tion préa­lable ou le per­mis de construire font office de demande d’autorisation qui est exi­gée pour tout chan­ge­ment d’usage du bâti­ment.

Auprès de l’administration fiscale

Dans tous les cas (chan­ge­ment d’usage ou de des­ti­na­tion) l’administration fis­cale devra être pré­ve­nue afin de mettre à jour la valeur loca­tive cadas­trale des locaux concer­nés.

Cette der­nière sert de base de cal­cul de la taxe fon­cière, en l’occurrence la Contribution Foncière des Entreprises (CFE) pour les micro-entre­pre­neurs.

Auprès de la compagnie d’assurances

C’est l’ultime démarche mais qui a toute son impor­tance.

Le chan­ge­ment (d’usage ou de des­ti­na­tion) va affec­ter le contrat d’assurance, ses termes ne cor­res­pon­dant plus à l’usage qui est fait du bâti­ment. Il devra alors être rec­ti­fié pour tenir compte des modi­fi­ca­tions effec­tuées.

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