C’est une question importante que le micro-entrepreneur doit se poser lors de son installation : est-il possible d’utiliser son logement pour y exercer son activité professionnelle ?

C’est tout à fait possible mais des démarches administratives vont être nécessaires pour déclarer un changement d’usage ou de destination de son habitation.

L’UPSME fait un point sur cette situation qui paraît presque normale tant elle est devenue banale et qui pourtant ne l’est pas.

Pour bien comprendre le problème de l’adresse d’une micro-entreprise, il faut distinguer les notions de siège social et de local professionnel, tout en sachant que les deux peuvent se confondre dans une seule et même adresse : celle du local d’habitation du micro-entrepreneur.

Le siège social correspond à la domiciliation juridique de la micro-entreprise. Et à la question de savoir si le micro-entrepreneur avait le droit de domicilier son entreprise chez lui, le législateur s’est occupé d’y apporter une réponse claire et définitive avec la loi de la modernisation de l’économie de 2008.

Depuis le 1er janvier 2009, le micro-entrepreneur, en sa qualité de personne physique, peut, à titre exclusif d’adresse de l’entreprise (le siège social) déclarer celle de son local d’habitation. Cette déclaration n’entraîne pas de changement d’affectation des locaux.

Il reste donc à régler la question de la domiciliation de l’activité professionnelle. Deux solutions s’offrent au micro-entrepreneur : à son domicile personnel ou à une adresse professionnelle correspondante à un local bien distinct de son habitation personnelle.

Si le micro-entrepreneur décide de domicilier l’exercice de son activité à l’adresse de son logement personnel, intervient alors ce que l’on va appeler un changement d’usage ou de destination du bâtiment. Dans ce cas, le micro-entrepreneur ne pourra pas échapper à des démarches administratives.

Le micro-entrepreneur transforme son habitation (une partie) en local professionnel

Toutes les catégories de logement sont concernés, y compris les logements-foyers, loges de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial et les logements meublés

Le micro-entrepreneur va devoir effectuer des démarches pour obtenir l’autorisation du maire de la commune où il réside uniquement dans les cas suivants (Articles L.631-7 et L.631-7-2 du Code de la construction et de l’habitation) :

  • le logement est sur une commune de plus de 200 000 habitants et sur celles situées dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), à l’exception de ceux situés dans des zones franches urbaines (ZFU).

C’est le Maire de la commune qui délivrera cette autorisation de modification d’usage, sous réserve que :

  • le contrat de bail ou le règlement de copropriété ne comporte aucune stipulation contraire à l’exercice d’une activité professionnelle même commerciale,
  • le micro-entrepreneur a la parfaite jouissance de son habitation qu’il utilise à titre de résidence principale,
  • l’activité exercée n’entraîne aucune nuisance ni danger pour le voisinage et qu’elle ne comporte aucun désordre pour le bâti.

En revanche, aucune démarche ne sera nécessaire et l’activité professionnelle possible dès lors que :

  • le logement se situe dans une commune de moins de 200 000 habitants,
  • le logement est utilisé à titre de résidence principale,
  • l’activité du micro-entrepreneur ne consiste à recevoir aucune clientèle ni marchandise sauf si le logement est situé au rez-de-chaussée de l’habitation,
  • l’activité exercée n’entraîne aucune nuisance ni danger pour le voisinage et qu’elle ne comporte aucun désordre pour le bâti.

Quelles sont les démarches à effectuer ?

Auprès de la Mairie de la commune

Les démarches seront différentes selon que le micro-entrepreneur souhaite effectuer un changement d’usage ou un changement de destination de son local d’habitation.

  • Le changement d’usage est accordée à la personne (micro-entrepreneur) qui occupe le bâtiment. Il est accordé à titre provisoire (pour la durée d’occupation) et à titre personnel. Cela veut donc tout simplement dire que lorsque le micro-entrepreneur quitte son logement, celui-ci redevient automatiquement un local d’habitation exclusivement.
  • Le changement de destination est accordé au bâtiment lui-même qui va consister à le faire passer d’un type de construction à un autre. Par exemple d’une habitation en local professionnel ou vice et versa. Ce changement devient définitif au regard des règles de l’urbanisme.

Dans le cas d’un appartement, que ce soit pour un changement de destination ou d’usage, le micro-entrepreneur devra obligatoirement demander l’accord de la copropriété ou, s’il est locataire, l’accord du bailleur (lui-même devant demander l’accord de la copropriété).

Dans les deux cas (changement d’usage ou de destination) la demande d’autorisation est à faire auprès de la mairie de la commune concernée. Le micro-entrepreneur aura à remplir un imprimé spécifique, accompagné de pièces justificatives.

Il est probable qu’à cette occasion, la mairie soulève la question de l’accessibilité aux personnes handicapées. Un article sur ce problème est à votre disposition ici.

Pour le changement de destination, qui relève du Code de l’urbanisme, si la modification s’effectue sans travaux ou avec des travaux d’intérieur légers, seule une déclaration préalable sera exigée. En revanche, si la modification porte sur des travaux créant plus de 20 m² de surface de plancher, ou modifiant les structures porteuses ou la façade de l’immeuble, un permis de construire sera nécessaire.

La déclaration préalable ou le permis de construire font office de demande d’autorisation qui est exigée pour tout changement d’usage du bâtiment.

Auprès de l’administration fiscale

Dans tous les cas (changement d’usage ou de destination) l’administration fiscale devra être prévenue afin de mettre à jour la valeur locative cadastrale des locaux concernés.

Cette dernière sert de base de calcul de la taxe foncière, en l’occurrence la Contribution Foncière des Entreprises (CFE) pour les micro-entrepreneurs.

Auprès de la compagnie d’assurances

C’est l’ultime démarche mais qui a toute son importance.

Le changement (d’usage ou de destination) va affecter le contrat d’assurance, ses termes ne correspondant plus à l’usage qui est fait du bâtiment. Il devra alors être rectifié pour tenir compte des modifications effectuées.

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